Отложенный спрос на недвижимость: затянувшееся ожидание

В свете общеэкономической ситуации и всего того, что происходит вокруг последнее время, закономерно возник вопрос: а на самом ли деле на рынке недвижимости присутствуют столь значительные ожидания? Словосочетание «отложенный спрос» последнее время повторяется вслед за первой нашей публикацией 2007 года столь часто, что иногда кажется, что большинство из цитирующих перестало понимать, а кого же конкретно они имеют в виду.

Когда говорят, что отложенный спрос на недвижимость в России колоссален, часто за громкой фразой стоит всего лишь отсутствие реального разделения его на спрос платежеспособный и неплатежеспособный. Отложенный спрос стал всего лишь громкой фразой, которые так любят журналисты. Причем, вторая категория неплатежеспособного, и поэтому отложенного на неопределенный срок спроса на недвижимость увеличивается все больше и больше за счет первой, ранен плтежеспособной. Можно винить в этом ипотеку, но, по сути, дело в доходах граждан.

«Лебедь, рак и щука». Отложенный неплатежеспособный спрос действительно колоссален. По сути это означает, что каждый из нас, даже тот, кто имеет мизерный доход, был бы не против новой благоустроенной квартирки большей площади. Согласитесь, что в рамках перспектив рынка недвижимости рассматривать такой спрос абсурдно.

Отложенный спрос, временно неподкрепленный ипотекой, т.е. временно неплатежеспособный – категория несколько иная. Таких потенциальных покупателей стоит принимать во внимание при анализе рынка недвижимости. Правда, и здесь есть факт, незаметно увеличивающий свое значение в последнее время. Помимо процентных ставок. Многие из тех, кто раньше мог оформить ипотеку, сейчас уже не смогут это сделать в силу уменьшившихся доходов или снижения доли официальных. Рынок недвижимости же продолжает считать их потенциальными покупателями.

Наконец, отложенный спрос теоретически платежеспособный. Это, во первых, те, кто ждет снижения цен, во-вторых те, кто пока пытается продать имеющееся. В-третьих – те, кто ждет каких-либо личных событий, дат или обстоятельств.
Все три категории нашего с вами отложенного спроса, как лебедь, рак и щука заинтересованы в несколько иных тенденциях развития рынка. Первой без разницы, так как их отложенный спрос так и останется отложенным. Навечно. Вторые ждут ипотеку и беспокоятся о стабильном месте работы с официальным доходом. Третьи ( платежеспособный спрос) ждут кто чего, кто-то не ждет, и это и есть наш потенциальный рынок.

Из этого всего напрашивается один нелицеприятный вывод. С одной стороны, отложенный спрос должен расти с течением времени, так как рынок недвижимости пока не видит его «выплеска» в реальный. С другой стороны, сам по себе отложенный спрос сейчас уменьшается за счет перетока его в неплатежеспособный. Реальные масштабы того и другого процесса оценить очень сложно, и, не исключено, что темп накопления его гораздо ниже темпа превращения в неплатежеспособный. По крайней мере, в последнее время.

Думаю, что начало осени косвенным образом продемонстрирует нам, каково же на самом деле вышеуказанное соотношение. Типичный сезон на рынке недвижимости либо «выплеснет» на рынок порцию сделок, либо не сделает этого. Соответственно, и роста цен на недвижимость ожидать пока не стоит.

Двухлетняя рецессия. Аналогичные ожидания были у риэлторов Уфы в начале 2008 года, после того, как весь 2007 после бурного 2006 утомил всех ожиданием активности покупателей. Тогда и возникло понятие отложенного спроса на недвижимость. В то время неактивность рынка недвижимости объяснялась насыщением спроса. Сейчас же причины – в экономических проблемах. Рецессия насыщения плавно перетекла в рецессию неплатежеспособности. Причем риэлторы в 2008 году так и не дождались большой активизации рынка.
Новая система отсчета. Только не употребляйте слово ОБВАЛ. Никакого обвала на рынке недвижимости быть не может. Тем более случившегося за 2 дня, даже за неделю. Так как не могут все собственники разом снизить цену и успеть выставить ее во всех источниках. Да точно также и все застройщики разом не договорятся о демпинге… Никому из продавцов это не нужно, каждому хочется продать дороже.

Обвал применительно к рынку недвижимости есть всего лишь манипуляция общественным мнением и ожиданиями людей. «Прогибание» рынка его же собственными силами. Скажите «обвал», и все покупатели в панике отложат свои покупки недвижимости. Но такие аргументы сейчас не воспринимаются рынком адекватно. Поэтому приведу более доходчивый.
Скажите «бум, цены подскочат завтра», убедите в этом население, и случится обратное – количество сделок резко увеличится. А затем и цены, которую продавцы с радостью поднимут.

Но мы за объективность процессов. Новая ценовая система отсчета рынка недвижимости давно намекает на то, что следует надолго оставить в прошлом пиковые цены 2006 года. Казалось бы, чем ниже сейчас опускается цена на недвижимость, тем лучше.

Но парадокс рынка недвижимости, единственного рынка в этом роде среди всех, заключается в следующем: активные покупки совершаются именно на росте цен, а не на падении. Потому что в силу инертности и менталитета и ценовых процессов, ожидания «перегорают» и запаздывают. Поэтому давайте подождем роста цен, если вам так угодно…

Фото: selfhacker.ru