Дальние дачи: формат в динамике

Загородная недвижимость, расположенная на значительном удалении от мегаполиса, всегда пользовалась стабильным спросом: кто-то мечтал забраться в глушь, подальше от цивилизации, кого-то привлекала относительно невысокая стоимость домовладения. Изменившиеся экономические условия заставили многих застройщиков снизить цены на свои объекты, и часть покупателей сумела подобрать себе вариант в ближнем Подмосковье. Станет ли этот факт существенным для формата, и по какому пути пойдет его развитие?

По законам рынка
Коттеджные поселки, позиционирующиеся как дальние дачи (удаленные от МКАД более чем на 80 км), в основном относятся к сегменту «эконом» и лишь малая часть – к бизнес-классу. «Большинство покупателей – небогатые люди, которым не по карману дом в зоне 40-60 км, — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ. — Другая категория покупателей – те, кто хотят поселиться у большой воды». Такие предложения как раз самые дорогие. Если среднее домовладение, по словам Алексея Костенко, руководителя направления загородной недвижимости компании МИАН, стоит 4-15 млн руб., то на берегу Можайского водохранилища цены доходят до 35-38 млн.

До кризиса данный формат активно развивался. «Высокий спрос стимулировал увеличение предложения и повышение цен», — говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор Blackwood. Действительно, в предыдущие два года дальние дачи пользовались огромной популярностью. По результатам исследования, проведенного аналитическим центром www.irn.ru осенью 2008 года, спрос превышал предложение в 10 раз. Однако основная его доля приходилась на поселки в бюджете до 7,5 млн руб. за дом с участком. А. Костенко обращает внимание, что с каждым годом увеличивалось число проектов в 150 км и далее. В 2008 году был преодолен 200-километровый барьер – начато возведение поселка «Сосновый Рай» в 203 км от МКАД.

До лучших времен
С началом экономической рецессии динамика развития данного сегмента, как и рынка загородной недвижимости в целом, замедлилась. Лишь 5 из 17 поселков, вышедших на рынок с сентября, можно отнести к формату дальних дач, считают в Blackwood. Сейчас, по данным www.irn.ru, всего под Москвой предлагается 51 такой комплекс.

Спрос также претерпел изменения. «В сентябре 2008-го покупательская активность резко снизилась — более чем в шесть раз», — рассказывает А. Костенко. Действительно, во время экономических потрясений многие люди отказываются от приобретения недвижимости, не представляющей насущной необходимости. «Они не уверены в будущих доходах и предпочитают сохранить средства, — объясняет Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга www.irn.ru. — Кроме того, ожидая снижения цен, покупатели придерживали деньги, чтобы приобрести более привлекательное жилье, которое до кризиса стоило значительно дороже». Павел Пашков, ведущий специалист управления маркетинга ЗАО «Русский дом недвижимости», называет еще одну причину: застройщики многих поселков в ближнем Подмосковье снизили цены, и небогатые покупатели переориентировались на них.

К новым вершинам
Сегодня спрос пошел вверх, что в первую очередь связано с сезонным фактором. Кроме того, сыграли свою роль скидки и акции. По словам Вианы Аль-Хуссаини, эксперта-аналитика по жилой недвижимости GVA Sawyer, в среднем цены уменьшились на 10-30%, по некоторым объектам – на 50%. А. Костенко констатирует, что с начала года интерес к дальним дачам вырос в 2,5 раза. Но все же, отмечает М. Литинецкая, «общее снижение цен на загородку, вероятно, приведет к смещению части спроса на недорогие варианты, на поселки, расположенные на меньшем удалении от МКАД».

Дешевые предложения всегда были наиболее востребованны, и с кризисом эта тенденция только усугубилась. «В бизнес-классе спрос сократился до 60%, а в экономсегменте — не более чем на 20-25%, — говорит Мария Шагурина, партнер программы «Новые дачи». — Значительная доля спроса приходится на домовладения экономкласса не дороже 5 млн руб. Эти же предложения и наиболее дефицитны». Кроме того, сейчас покупателей интересует либо уже готовый дом, либо участок без обязательств по строительству. «По нашим данным, в бизнес-сегменте (проекты компании Rodex Group и др.) сделок практически нет, — заявляет Александр Разин, управляющий партнер «Земельного агентства». — Большинство людей не готовы платить столько, сколько запрашивают за готовые коттеджи. Гораздо выгоднее приобрести участок без подряда и заниматься строительством самому».

Перспективы
Относительно ближайшего будущего сегмента часть экспертов не слишком обольщается. А. Костенко ожидает формирования отложенного спроса: несмотря на повышенный интерес к дальним дачам, покупатели, по всей вероятности, продолжат выжидать. «В скором времени спрос, скорее всего, не сильно изменится, — согласен Д. Таганов. — Предположительно, часть потребителей, которые раньше могли себе позволить дом лишь на значительном расстоянии, в период кризиса смогут купить его чуть ближе. Однако перетекание спроса будет несущественным за счет сокращения спроса в целом».

Наступившее сезонное оживление, вероятно, продлится недолго, считает В. Аль-Хуссаини: «Основной объем сделок пройдет до конца июня, на июль-август придется остаточный спрос. Специальные акции девелоперов и снижение цен в этот период вряд ли дадут значительный эффект». Эксперт прогнозирует, что объем продаж в этом году заметно сократится, да и уменьшение цен продолжится, что обусловлено как падением спроса, так и снижением стоимости более дорогого жилье, расположенного ближе к Москве. «На рынок в последнее время выводится больше участков под индивидуальную застройку. Развитие этой тенденция продолжится, — говорит В. Аль-Хуссаини. — Период низкого спроса продлится до следующей весны, когда при общем подъеме экономики сработает сезонный фактор и спрос на загородную недвижимость начнет расти».

Безусловно, устойчивым спросом будут пользоваться дешевые предложения. «В предыдущие несколько лет на фоне активного развития экономики и роста цен высокая стоимость дальних земель зачастую не позволяла застройщикам устанавливать ставки ниже 7,5 млн руб. за дом с участком, — говорит Т. Калюжнова. — Однако теперь недвижимость значительно подешевела, особенно земля. Вот почему новые поселки, которые будут появляться в Подмосковье, могут предлагаться в нижнем сегменте». Эксперт полагает, что будущее дальних дач именно за такими поселками.

По мере сокращения количества свободных участков вблизи столицы девелоперы все больше станут обращать внимание на дальнее Подмосковье и соседние области, где земля стоит не слишком дорого. Данный формат продолжит свое развитие, спрос на удаленные поселки сохранится в силу невысокой стоимости домов, полагает М. Литинецкая. «Дальние дачи, безусловно, перспективное направление. Они снова станут очень востребованны, как только кризис закончится и цены в ближнем поясе пойдут в рост», — резюмирует П. Пашков.