Раскрыты новые мошеннические схемы на рынке недвижимости

Число попыток мошенничества при сделках с недвижимостью в этом году возросло на 40%. Как отличить профессионального и честного риелтора от жулика, какие схемы используются сейчас при обмане покупателей и продавцов жилья и как уберечься от попадания в «нехорошие истории»?

Недавно были обнародованы данные очередного социологического опроса на тему: «Что вы думаете о профессии риелтора и насколько доверяете риелторским агентствам?». Оказалось, что большинство опрошенных профессиональным риелторам очень даже доверяет и отнюдь не считает их пятым колесом в рыночной телеге.

В этом свете особый интерес вызывает начало журнального материала, гласившее: недавно все СМИ облетела новость с рынка недвижимости. Некий молодой человек, к 32 годам успевший неоднократно осчастливить своим присутствием казенные дома с решетками на окнах, в перерыве между отсидками вновь ловко обвел вокруг пальца желающих улучшить жилищные условия. Мужчина умудрился в разгар кризиса продать несуществующих квартир в нереальных новостройках на сумму $1,5 млн. Все это происходит в то время, когда у одних агентств клиентов поубавилось, у других – вообще «полный ноль». А у этого «черного риелтора» никаких проблем. Причем наши граждане добровольно принесли ему свои денежки, и немалые. Так почему в кризис мошенники никуда не исчезли и чувствуют себя столь бодро? Какие новые схемы обмана появились на рынке недвижимости? Что делать покупателям, чтобы не попасться на удочку «черным риелторам»? Кто должен принимать наиболее активное участие в решении этой проблемы? На вопросы отвечают эксперты:

Николай Лавров, заместитель директор АН «Бекар» (г. Санкт-Петербург) (Н. Л.)
Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» (О. С.)
Вадим Мартыненко, руководитель департамента вторичного рынка жилья «РЕСКОР-Недвижимость» (В. М.)
Надежда Митрохина, заместитель генерального директора «ИК МГСН» (Н. М.)

Иногда даже в профильных СМИ можно прочесть: «Народ относится к риелторам с недоверием». Действительно ли такое недоверие имеет место и на чем оно основано?

Н. Л. Недоверие к риелторам со стороны некоторых людей действительно есть. Исходя из моего опыта могу сказать, что все они делятся на две категории:
— это те, кто лично никогда не сталкивался с риелторами и имеет лишь теоретические представления о том, кто такие эти специалисты и чем они занимаются;
— это люди, на практике столкнувшиеся с непрофессиональными риелторами или попросту мошенниками, лишь прикидывавшимися риелторами.
И ту и другую группу граждан без труда удается переубедить профессиональной работой риелтора.

О. С. Увы, такое недоверие не просто «имеет место», для такого утверждения есть основания. Сегодня риелторский бизнес испытывает на себе проявление «эффекта бумеранга». Бумеранг был запущен не вчера. Суть его была такова: риелторы, пользуясь отсутствием у потребителей информации об объектах недвижимости и понимания методик проведения сделок, в качестве основных методов привлечения клиентов использовали всевозможные «страшилки». Иными словами, главным тезисом в течение многих лет являлось утверждение: «Вам не справиться самим». Но и обращение к риелтору не являлось панацеей. Вспомните расхожее мнение о том, что риелторы в первую очередь пекутся не о решении задач клиентов, а о своих материальных интересах. Необходимо признать, что определенная часть риелторов видит в своем клиенте исключительно денежный мешок, куда грех не запустить руку. Совершенно естественно, что такая ситуация в принципе не может способствовать доверию потребителей к риелторам.
«Бумеранг» вернулся. Сегодня клиенты имеют легкий доступ к сведениям об объектах и не испытывают панического страха перед квартирной сделкой. Поэтому им нужна риелторская услуга, направленная на решение конкретной задачи и обладающая достаточным уровнем удобства. И речь должна идти об удобстве не для риелтора, а для клиента.

В. М. Отвечая на этот вопрос, надо отметить, что клиенты риелторских компаний неоднородны по своим ожиданиям и отношению к риелторам. Та их часть, которая имела положительный опыт обслуживания, как правило, обращается в компанию повторно и активно рекомендует ее в своем кругу. Скепсис другой части клиентов вызван личной неудовлетворенностью качеством обслуживания или негативным опытом знакомых. Ситуация осложнятся тем, что сегодня отсутствует какое-либо регулирование риелторской деятельности. Рынок риелторских услуг неоднороден. Риелтором может себя называть и любое частное лицо, пытающееся просто заработать «хлеб свой насущный», и работающий в крупной известной компании профессионал, имеющий соответствующее образование, опыт, рекомендации клиентов и регламентированную технологию фирмы.

Н. М. Тема недоверия к риелторам культивируется в СМИ. Есть даже такое понятие «черный риелтор». Культивирование такого отношения имеет свои корни, которые уходят в 90-е годы, когда у нас в стране началась приватизация. Появилась тема собственности квартир, которая являлась для того времени новой, и сразу же появилась тема мошенничества, связанного с собственными квартирами. Тогда еще не было подготовленных людей, которые могли грамотно решать вопросы в сфере недвижимости, не было законов, регулирующих эту сферу, да и сама приватизация не была до конца проработана (не было, к примеру, долевой собственности). Это было благоприятное время для развития мошенничества и появления «черных риелторов». Но называть риелторами таких людей неправильно: это прежде всего мошенники, перенесшие свое мошенничество в сферу отбора чужой квартиры, которая у большинства сегодня является самым дорогим по цене имуществом.

Нынешний кризис – время, когда мошенники от риелторского бизнеса затихают или, наоборот, активизируются?

Н. Л. Сразу отмечу, что формулировка «мошенники от риелторского бизнеса» изначально неверна. Мошенники к риелторскому бизнесу не имеют никакого отношения! Риелторы – это профессионалы, которые делают бизнес не на клиентах, а на знании рынка, и при этом руководствуются принятыми в профессиональной среде принципами. Профессиональные риелторские компании состоят в сообществах риелторов, их специалисты профессионально аттестованы.

Конечно, кризис для мошенников – время активности. Во-первых, он ударил и по их кошельку тоже, а значит, им нужно стараться заработать. Во-вторых, кризис – время нестабильности и неуверенности клиентов. Люди не знают, за что хвататься, как спасти свои сбережения. Они – просто находка для опытного мошенника. Поэтому для афериста кризис – это и необходимость зарабатывать, и возможность заработать.

О. С. Мошенники – это категория людей, для которых принципиально важно, чтобы «вода была мутной»; ведь только тогда они имеют возможность для «ловли рыбы». Естественно, сегодня, когда во всех областях жизни повысилась неопределенность, рынок недвижимости тоже замутнен. Таким образом, текущая ситуация потенциально предоставляет мошенникам большие возможности. Сейчас не хватает еще одного «ингредиента» – активности рынка. Думаю, что с выходом рынка из того застоя, в котором он пребывает ныне, квартирное жулье не заставит себя долго ждать.

В. М. В нынешней ситуации люди стараются экономно тратить свои деньги, в том числе и решая жилищные вопросы. В некоторых ситуациях выбор квартиры или риелторской услуги осуществляется по принципу наименьшей стоимости, что, конечно, создает благоприятную почву для различного рода афер на рынке недвижимости. По оценкам специалистов, число попыток мошенничества с жильем выросло на 40%.

Н. М. По сравнению со временем ажиотажного спроса на недвижимость, сейчас рыночная активность уменьшилась. А махинации обычно рождаются на волне ажиотажа. Сейчас же нет дополнительных условий для активизации деятельности мошенников. Эта сфера становится активной пропорционально самому рынку.

Какие схемы мошенничества в риелторской среде можно назвать старыми и какие – новыми, появившимися с начала кризиса?

Н. Л. Основная часть схем была создана еще в 90-х годах прошлого века – в самый расцвет мошенничества в сфере недвижимости. Сегодня число таких схем существенно уменьшилось: во-первых, совершенствуется законодательная база в недвижимости, а во-вторых, известная схема мошенничества работает плохо и постепенно отмирает. Я не заметил, что в кризис появились какие-то новые схемы обмана – они остаются прежними: аферы с документами, пропиской, двойные продажи и т. д. Другое дело, что в кризис «провернуть» их проще, потому что есть идеальное объяснение клиенту, почему действовать нужно быстро: во-первых, если затянуть, можно потерять на курсе, во-вторых, если затянуть, цена объекта снизится/увеличится. В кризис людьми проще манипулировать.

Примеров мошенничества в сделках купли-продажи масса. Например, если квартира продается по низкой цене по переуступке, мы всегда смотрим, нет ли этого адреса в черном списке строительных компаний, которые судятся. Часто продавец просто «забывает» проинформировать покупателя, что с объектом есть какие-то проблемы. Бывает и так: в истории квартиры человек выписан в место лишения свободы, в ЖЭКе исправлена форма-9, где данный факт не отражен. Квартира продается, новый владелец спокойно въезжает, а через несколько лет бывший заключенный объявляется на пороге. По закону бывшего заключенного обязаны зарегистрировать по прежнему месту прописки и он имеет полное право на проживание в этой квартире. Человек получает себе третье прописанное в квартире лицо, которое даже по суду выписать невозможно. И какое лицо!

Еще одна разновидность мошенничеств: в квартире прописаны третьи лица, которые не являются родственниками бывших собственников. При совершении сделки продавец обещает: «Да-да, не волнуйтесь, документы на выписку уже поданы». А после оформления сделки выясняется, что эти третьи лица и не собирались выписываться. Новому собственнику квартиры приходится выписывать их самостоятельно за очень большие деньги – примерно треть стоимости квартиры.

Другой вариант, наиболее простой и характерный для тех случаев, когда продавец или покупатель пытается провести сделку самостоятельно: покупатель договаривается с продавцом, что деньги будут переданы только после регистрации сделки в ФРС. Конечно, после сделки покупатель, уже вступивший в права собственности, или пропадает с деньгами, или передает фальшивые купюры. И обратная ситуация: продавец договаривается, что деньги передаются до регистрации сделки в ФРС, подписывает договор, а после того, как деньги переведены на его счет или переданы наличными, он просто снимает договор с регистрации, и покупатель квартиру не получает.

В сделках обязательно проверяется соответствие суммы, которая получилась в результате расчетов перед сделкой, сумме, указанной в договоре, так как по суду можно добиться возвращения только тех средств, которые были указаны в договоре.
На сегодняшний момент есть риск, что с новой силой возобновится исчезнувшая было практика двойных продаж квартир на первичном рынке. Из-за кризиса многие застройщики остались без финансовых средств, а рассчитываться с подрядчиками и субподрядчиками надо. Вероятно, многие компании начнут рассчитываться квартирами. В таких случаях может возникнуть ситуация, когда одна и та же квартира продается застройщиком и подрядчиком. Доказывать свою правоту покупателям придется в суде.

О. С. Ни с чем принципиально новым в этой области лично мне встречаться с начала кризиса не приходилось. Скажу лишь по опыту предыдущих лет: новые схемы возникают как следствие изменений либо в законодательстве, либо в рыночной ситуации, а значимых перемен нормативной базы в последнее время не происходило, и все проявления «нового рынка» покажут себя не ранее возобновления его активности.

Перечислить все существующие методы «отъема денег у населения» не представляется возможным – это тема отдельной книги. Скажу лишь, что риелторы, как правило, не используют криминальные методы. Те мошеннические действия, которые в риелторских кругах распространены, скорее можно именовать «профессиональными технологиями».
Приведу некоторые примеры.
Не секрет, что многие сделки и раньше, и сегодня проходят в условиях, когда реальные цены покупки-продажи известны лишь риелторам. Такая ситуация позволяет нечистому на руку «специалисту» добавить к согласованному с клиентом вознаграждению так называемую «черную комиссию».

Еще одна популярная «игра» – так называемая «продажа документов». Здесь главная задача риелтора – любым способом заполучить у клиента правоустанавливающие документы на квартиру. Одновременно заключается договор на оказание риелторских услуг, который, как правило, не предоставляет клиенту почти никаких прав. Зато любое нарушение клиентом договорных условий облагается предусмотренным в договоре штрафом. А «уйти» клиент тоже не может, так как документы ему не отдают, пока он не выплатит тот самый штраф. Мне известен далеко не один случай, когда в таких ситуациях риелторы получали со своих клиентов деньги, сопоставимые с размером комиссионных вознаграждений за полный комплекс работ.

Еще одна иллюстрация, касающаяся уже руководства компаний. Квартира, как правило, «альтернативная», выставлена на продажу агентством недвижимости по очень привлекательной цене с единственной целью: получить аванс и использовать его в течение некоторого времени в собственных целях. А по прошествии отведенного срока вернуть деньги покупателю, взяв новый аванс. Итогом реализации этой «пирамидальной» схемы становится проигрыш всех ее участников, кроме руководства риелторской компании, получающей приток оборотных средств. Продавец теряет время в ожидании сделки, которой не суждено состояться. Покупатель к этому добавляет еще и временную утрату денег, за пользование которыми его, естественно, никто не вознаграждает. Несчастный неопытный агент (а обычно для такого рода «проектов» используются «эксклюзивы» начинающих риелторов) через некоторое время осознает, что его использовало в качестве пешки в своей игре собственное руководство. После чего-то подобного многие начинающие агенты уходят из этого бизнеса. И с собой уносят неприятный осадок. А те, кто остается, начинают «матереть» и превращаться в тех самых «волков», которые в дальнейшем в своей работе руководствуются лишь одним принципом: «Клиент должен. За все и всегда. Чем больше, тем лучше».

В. М. Криминальный мир «радует» большим разнообразием схем обмана как покупателей, так и продавцов квартир в Москве. Здесь можно вспомнить и многократные задатки за одну квартиру, и продажи по фальшивым документам на квартиру или паспорту владельца, и незаконно выписанных жильцов или обделенных наследников, которые объявляются сразу после сделки.
Из новенького: «порадовали» граждане, которые звонили хозяевам квартир, продающихся к тому моменту несколько месяцев, и назывались «уполномоченными представителями» МЧС, Министерства обороны и т. д., покупающими квартиры для сотрудников этих ведомств. Хозяевам квартир предлагалось срочно прибыть по указанному адресу с документами для подписания договора купли-продажи.

Н. М. Сейчас на рынке действуют три основные схемы. Две из них появились давно, третья – относительно недавно, но с кризисом она, скорее всего, не связана.
Первая схема действует на рынке аренды. В этом сегменте рынка типовой мошенник – это некая компания, которая предоставляет так называемые информационные услуги. Человеку дается список с адресами и телефонами квартир, которые сдаются в аренду. Деньги платятся агентству при получении списка, сумма составляет примерно 5 тыс. руб. В результате человек получает список, при проверке которого по телефону нет ни одной свободной квартиры под аренду. А договор построен таким образом, что услуга ограничивается предоставлением информации клиенту, т. е. при передаче списка на руки оказание услуг считается выполненным. Эти схемы есть, они часто встречаются. Все объявления, которые расклеивают на улице, как правило, приводят в такого рода агентства.

Вторая схема мошенничества действует в сфере купли-продажи недвижимости и связана с работой с асоциальными элементами. При этой схеме квартира выкупается, и в лучшем случае людей переселяют в какие-то загородные объекты, а в худшем – они пропадают без вести.

Третья схема, так называемая «жесткая схема работы с клиентом», не является мошенничеством в чистом виде и связана с присвоением долевой собственности. Например, квартира находится в долевой собственности у шести человек в равных долях. С одним из собственников некой компанией заключается договор пожизненного содержания с иждивением. Человек умирает, и его долей начинают владеть посторонние – либо юридические, либо физические – лица. А всем остальным членам семьи ставится жесткое условие: либо доля квартиры продается, а деньги делятся, либо родственники сами выкупают эту долю. При этом диктуются драконовские условия, выдвигаются требования больших авансов и т. д. Вся схема работает на законном основании, но является неэтичной. Сейчас появляются компании, которые специализируются только на таком виде деятельности: они имеют профессиональный штат юристов, умеющих работать в рамках закона.

Какие главные советы вы могли бы дать потребителям, чтобы уберечь их от попадания на удочку мошенников?

Н. Л. Самый главный совет – пользоваться услугами риелторов крупных агентств с репутацией.
Критерии выбора профессионального и надежного агентства недвижимости довольно просты и общеприняты.
1. Работа на рынке недвижимости не менее 2-3 лет.
2. Членство в 1-2 профессиональных организациях.
3. Наличие офиса, желательно в собственном здании (наличие собственности у компании уменьшает шансы ее внезапного исчезновения). Плохо, если офис агентства представляет собой, например, небольшое съемное помещение в отеле; помещение не должно быть обшарпанным (это значит, что у фирмы нет достаточных средств для ремонта, что уменьшает ее благонадежность); офис не должен быть слишком маленьким (если все агентство размещается в небольшой комнатке, в углу которой сидит директор, то этому АН, естественно, доверять не нужно, так как ему легче «испариться», чем выполнить ваш заказ).
Сегодня многие выбирают агентства недвижимости по Интернету. Здесь, чтобы сразу отсечь неблагонадежные фирмы, лучше обратить внимание на отзывы. Существуют разнообразные форумы и чаты, где люди пишут о работе АН. Визитная карточка АН в Интернете – его официальный сайт. Если это серьезный сайт с продуманными дизайном и структурой, множеством полезной и свежей информации, материалами по рынку недвижимости, то компания вызывает доверие.

О. С. Как правило, в основе мошенничества лежат незнание, заблуждение, страх, страсть или жадность. Соответственно, потребителям следует соблюдать несколько нехитрых правил:
1. Повышать собственную осведомленность в вопросах операций с недвижимостью.
2. Стремиться постоянно понимать, что происходит и каковы последствия происходящего. Не бояться и не стесняться задавать вопросы и добиваться ответов.
3. Не пренебрегать мелочами.
4. Внимательно относиться к словесным обещаниям, которые касаются важных вопросов, но при этом почему-то не находят письменного отражения.
5. Не бояться «на всякий случай» обращаться за квалифицированной помощью. А если возникает четкое ощущение, что что-то идет не так, – не затягивать с подобным обращением.
6. Не принимать важных решений в режиме «хватай мешки – вокзал отходит» и не поддаваться на провокации типа «еще 15 минут – и все пропало!».
7. Не соблазняться на неожиданные предложения.

Конечно, соблюдение этих правил предполагает, что клиент должен занять активную позицию. Если в силу каких-то причин это сложно, некомфортно или хлопотно и задачу защиты от мошенников хочется переложить на чужие плечи, пусть лучше это будут плечи не того случайного риелтора, который встретится первым, и не того, кто «поет» слаще всех, и не того, кто имеет самый холеный или несчастный (кому что нравится) вид. Пусть это будут плечи специалиста, уже обслуживавшего кого-то из ваших родственников или друзей, да так, что они готовы дать ему положительную рекомендацию.

В. М. Сегодня в Москве работает несколько десятков риелторских компаний, которые являются членами Московской и Российской ассоциаций риелторов, их стаж работы на рынке недвижимости превышает 15 лет. У них репутация надежных партнеров. Я полагаю, каждая из компаний способна предоставить своим клиентам качественные услуги.

Н. М. Человек, который хочет себя обезопасить на 99,9%, должен обратиться в риелторскую компанию. Специалисты серьезных профессиональных риелторских структур обладают очень важным преимуществом: опытом работы на рынке недвижимости и наработанными каналами проверки квартир на юридическую чистоту. Для того чтобы каждая сделка была грамотно проведена, работает вся компания: это и эксперты, и юристы, и отдел оформления, а также служба безопасности, которая при необходимости может проверить уголовное прошлое контрагента (физического или юридического лица).

Также важно ответственно подойти к выбору самой компании. Есть большие сетевые компании. Они, конечно, компании-лидеры, у них много офисов и т. д. Но часто возникает человеческий фактор: чем больше компания, тем сложнее контролировать работу персонала, поэтому велика вероятность того, что клиент останется недовольным работой самого эксперта. Есть совсем маленькие компании, у которых свои проблемы. У них не всегда хватает административного ресурса, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. В этом смысле средние компании, давно работающие на рынке недвижимости, могут предложить наработанный годами опыт, при этом в них проще осуществлять контроль над деятельностью сотрудников.

Если говорить об отличительном признаке квартиры, которая имеет недостаток в смысле юридической чистоты, то эти квартиры обычно дешевле. Настоящие эксперты всегда разбираются, почему квартира дешевле. Бывает так, что действительно необходима срочная продажа: либо собственник уезжает, либо срочно нужны деньги для оплаты, например, новостройки. Если же такой необходимости в средствах нет, а квартира все равно продается по цене существенно ниже рыночной, то тогда она попадает в поле пристального внимания и риелторов, и юристов, и службы безопасности.

Можно ли сегодня считать проблему риелторов-мошенников серьезной и масштабной? Кто должен принимать активное участие в решении этой проблемы: бизнес-сообщество, сами покупатели или государство?

Н. Л. Эта проблема на сегодняшний день уже не так масштабна, как, скажем, в 90-х, но серьезной она была и остается. Жилье – основа жизни человека, и жилищные проблемы у нас одни из самых насущных. Более того, сделки с недвижимостью – это крупные сделки, для многих – главные сделки в жизни. Поэтому мошенничество в этой сфере очень сильно бьет по обществу. Бизнес-сообщество уже предприняло меры по сведению мошенничества к минимуму: созданы профессиональные сообщества, введены стандарты работы. Если человек обращается к профессиональному риелтору, он защищен от мошенников. Сами покупатели эту проблему решить не могут, но они могут заботиться о своих сбережениях и внимательно и ответственно подходить к выбору специалиста, который будет вести их сделку. В общем масштабе решать проблему мошенничества могут только правоохранительные органы.

О. С. Я бы не назвал сегодня в качестве главной проблему «черных риелторов», то есть откровенно криминальных элементов. Да, подобные персонажи присутствуют на рынке, но такого разгула, как в 90-е годы, в этой среде сегодня нет.

Другое дело, что сейчас рынок риелторских услуг находится в глубоком кризисе. Причем проблема усугубляется тем, что большинство сегодняшних риелторских компаний фактически ничем, кроме названий и офисов, не отличаются друг от друга.

Решение существующих проблем, конечно, не может являться задачей потребителей. Кстати, клиенты свой выбор во многом уже сделали, практически отказавшись от не имеющей сегодня реальной ценности «традиционной» риелторской услуги. Государство для изменения сегодняшней ситуации располагает широким набором инструментов, однако их применение не гарантирует позитивных перемен, что и показал период лицензирования риелторской деятельности. Таким образом, никто не поможет рынку риелторских услуг, кроме самих риелторов и отраслевых профессиональных объединений.

Что можно предпринять в этой ситуации тем, кто, считая риелторский бизнес своим делом, не удовлетворен современным положением вещей? Думаю, пора перестать упражняться в риторике и стремиться непременно к коллективной ответственности за «победу над проходимцами». Стоит предложить потребителям услугу, реально отвечающую их запросу и нацеленную в первую очередь на решение их задач. Этот путь более перспективный. По крайней мере, в нашей компании мы руководствуемся примерно таким подходом. Пока никто из клиентов не сказал мне, что жалеет о деньгах, потраченных на оплату наших услуг. Мне кажется, это подтверждает правильность избранного нами пути.

Н. М. Мошенничество в сфере недвижимости можно считать проблемой серьезной и масштабной. Это, к сожалению, просто одна из областей нашей жизни. В каждой сфере есть свои мошенники. Сейчас, в основном, мошенничество строится на выселении людей из своих квартир тем или иным путем.

И бизнес-сообщество, и сами покупатели, и государство должны уделять внимание этой проблеме. Государство должно принимать участие в решении вопросов, касающихся незащищенных категорий граждан: пенсионеров, несовершеннолетних и людей асоциальных, которых пытаются выселить. Сделки с участием таких людей нужно регулировать на законодательном уровне. Сами покупатели должны быть внимательными и обращаться к грамотным специалистам. Что касается бизнес-сообщества, то здесь большую роль играет внутренняя этика компании, ее опыт работы на рынке недвижимости и компетентность сотрудников. О том, что в компании работает команда профессионалов, говорит возраст самой компании и наличие филиальной сети.

В. М. Это, конечно, не национальное бедствие, но для человека, собирающегося продать или купить квартиру, такая проблема реально существует. Регулирование рынка риелторских услуг со стороны государства или бизнес-сообщества (в лице МАР или РГР) плюс рост культуры потребления клиентов могут постепенно убрать эту проблему. Замечательный пример – рынок риелторских услуг Северной Америки и Западной Европы.

Материал опубликован в журнале «Дайджест российской и зарубежной недвижимости» № 3 (43) за май-июнь 2009 г. В журнале «Собственник» публикуется в рамках антикризисной программы взаимодействия СМИ рынка недвижимости.

Фото: GI