С чувством выполненного долга
Ипотечнику
не позавидуешь: надо выбрать программу, собрать документы, получить
одобрение банка и найти квартиру. И в этой цепочке на такое звено, как
подписание кредитного договора, многие, к сожалению, обращают внимание
в последнюю очередь. Соглашение надо читать со знанием дела! – не
устают повторять профессионалы. Ведь одной фразой заемщик может
передать банку все права на недвижимость. Вычитывай до запятой Да-да,
передать банку все полномочия можно одной лишь фразой. Поэтому прежде
всего обратите внимание на объем обязательств заемщика и кредитора: что
обязан делать банк, а что клиент. Особенно это касается штрафов в
случае неисполнения условий договора. А они могут быть различными – от
мелких санкций, небольшой пени за день просрочки, до крупных
неприятностей – расторжения договора в одностороннем порядке. Иногда
в договорах встречается фраза: «При любом нарушении условий, в том
числе и незначительном, банк имеет право в одностороннем порядке
расторгнуть договор». Если соглашение не содержит перечня конкретных
условий – подумайте, стоит ли подписывать такую бумагу или лучше
подыскать более лояльного кредитора. Перечень обязательств
заемщика часто варьируется. Есть, например, обязанность ежегодно
предъявлять сведения из ЖЭКа о состоянии квартиры и зарегистрированных
лицах, или ежеквартально – справки о доходе. Иногда кредиторы просят
предоставлять информацию об изменении семейного положения или места
жительства. В дело может вмешаться и пресловутый человеческий фактор:
заемщик не собрал вовремя документы, не донес справки до банка…
Насколько значительны эти нарушения, определяет банк. Эти пункты должны
быть четко прописаны — иначе кредитор вправе определять штрафные
санкции самостоятельно. «На первый взгляд это может показаться
перестраховкой. Но мы не знаем, что будет через пять лет. И кто будет
владельцем закладной. Ведь банк может разориться, и права окажутся у
другой организации. Не исключено, что недвижимость поднимется в цене в
2–3 раза – а это чем не соблазн изъять предмет залога и реализовать его
с торгов», – рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования АН
«Пенаты» Олег Почепко. Делайте ставки, господа! Второй
момент: возможность изменения ставки. В большинстве случаев кредиты
выдаются по фиксированным ставкам. Есть кредиты с плавающими ставками –
здесь процент может быть привязан к ставке рефинансирования, LIBOR или
МосПрайм. Справка: Аббревиатура LIBOR
расшифровывается как London Interbank Offer Rate – лондонская
межбанковская ставка предложения. В России LIBOR используется для
расчета кредитов в валюте. По этой ставке крупнейшие банки мира выдают
кредиты на Лондонской межбанковской бирже. Ставки LIBOR, выданные в
разной валюте – фунтах стерлингов, евро или долларах, – могут
существенно отличаться даже для одинаковых сумм кредитов. Еще
два года назад финансовые аналитики говорили о новых схемах
кредитования с использованием LIBOR. Сегодня доля таких договоров
значительно сократилась – из-за колебания курса валют ставка часто
меняется. Допустим, вы заключили долларовый договор с плавающей
ставкой. Банк ориентируется на курс LIBOR и прибавляет к нему процент,
оговоренный условиями договора, и определяет ставку на год – 5 % банка
и плюс 5 % LIBOR. Если LIBOR снижается до 3% – заемщик выигрывает. Но
если LIBOR вырастет до 7–8%, общая ставка возрастет до 12%. При таких
условиях пересчет ставки превратится в лотерею – и неизвестно, на чьей
стороне окажется фортуна. Но даже при фиксированной ставке
кредитор, в тех или иных условиях, может ее менять. Посмотрите – при
каких условиях это возможно. Один из крупнейших банков стал применять
формулировку: «Банк в одностороннем порядке имеет право менять
кредитную ставку в случае изменения экономического положения в стране».
«В нашей практике был случай, когда клиент отказался подписывать
договор – это разумная степень защиты своих средств», – добавляет О.
Почепко. Перестраховаться и застраховать Кредитное
соглашение содержит обязательство по комплексному страхованию. Как
правило, оно производится ежегодно. Банк рассчитывает остаток по
основному долгу и прибавляет 10% – это общепринятое положение.
«Вероятно, когда-то оно вводилось для корректировки стоимости жилья на
рынке, поэтому задавалась небольшая дельта между ценой на момент
заключения сделки и потенциальной стоимостью недвижимости. Позже это
стало нормой. Если вы берете кредит на 100 тысяч долларов и за год
погашаете 10 тысяч, страховку придется платить из расчета остаток плюс
надбавка – 90 тысяч + 10%», – рассказывает Почепко. У договоров
страхования амплитуда больше, чем у кредитных договоров – перечень
страховых случаев составляется на усмотрение каждой конкретной
компании. Но само соглашение состоит из трех частей: страхование жизни
и работоспособности, непосредственно сделки и приобретаемой
недвижимости. В случае временной потери трудоспособности заемщику
выплатят убытки – но если это предусмотрено договором. Возможны
различные механизмы расчета: в одних случаях вы получите 100%-ную
компенсацию, в других – страховщик вводит коэффициент, и сумма
снижается на 30–40%. Часто при сделках с недвижимостью заемщик
невнимательно читает комплексный договор – людей интересует процент
страховки, и это понятно. Однако стоимость услуг не всегда адекватна
тем рискам, которые страхует заемщик: не факт, что за большую стоимость
вы получите больший объем перечисленных рисков. В случае потери
работы, увольнения или сокращения, выплаты будут незначительные. Но
этот пункт компания очень редко выносит на обсуждение. Чаще всего он
относится к дополнительной страховке. Сейчас банки идут на уступки:
заемщику могут отсрочить платеж на 3–4 месяца, либо значительно снизят
выплату или мягко разбросают сумму на дальнейшие платежи. Почти стихийное бедствие Важно
разобраться с ущербом недвижимости от бытовых форс-мажоров. Допустим, в
доме произошла разморозка труб, и система отопления вышла из строя –
это должно оплачиваться. Или у соседей шел ремонт, а на стене вашей
квартиры появились трещины. Тогда заемщик может потребовать компенсацию
от компании. Пожар или наводнение тоже стоит прописать в соглашении. Но
если вас зальют те же соседи, компенсацию вряд ли получите – этот пункт
страховщики в договор не вносят: такое случается слишком часто... В
страховании самой сделки нет ничего экстраординарного. Страховые случаи
происходят редко и, как правило, в договоре всегда указывается, что
компания стопроцентно компенсирует долг, если сделка признается
недействительной или ничтожной. А что в итоге? Предупрежден
– значит вооружен. Чтобы избежать досадных промахов, лучше сразу взять
их на карандаш. Итак, заемщику надо обратить внимание на: – Порядок пользования и возврат кредита
Банк может потребовать возврат кредита в полном объеме при невыполнении
обязательств, если в договоре присутствует соответствующая запись. Так
надо ли подписывать такой документ? Сумма кредита достаточно крупная, и
если это происходит на начальных стадиях выплат, то, скорее всего,
таких средств у вас не окажется – не рискуйте деньгами. – Штрафные санкции
Посмотрите, какие документы нужно предоставлять банку и в течение какого времени. Не пропустите «штрафные» пункты! – Информация о досрочном погашении кредита
Соотнесите срок моратория и возможные санкции за досрочное погашение. – Процентная ставка – Требования по увеличению ставки
Всегда должны быть с чем-то связаны: изменениями LIBOR, МосПрайм или ставкой рефинансирования. – Регистрация в купленной квартире собственников и третьих лиц
Если заемщик хочет прописать родственников, он должен согласовать это с
банком заранее – чтобы потом не было мучительно хлопотно за ошибочно
потраченное время.
Татьяна Горчакова Источник: Квартирный ряд
Эта статья опубликована на сайте NERS.ru
Источник: http://ners.ru/news/?newsid=13522 |