В последнее время на рынке недвижимости участились случаи
мошенничества в сделках купли-продажи квартир. О том, как защитить свое
имущество и не стать жертвой аферистов, рассказал директор управления
вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов.
— Михаил, скажите, действительно ли во время кризиса появилось
больше жилых объектов, юридическая чистота которых вызывает сомнения?
Или это всего лишь слухи?
— К сожалению, это не только слухи. С начала кризиса количество
проблемных с юридической точки зрения квартир увеличилось на 40%. В
основном их продажей занимаются нечистоплотные частные брокеры или
бывшие сотрудники риэлторских компаний, уволенные из-за нечестной
работы. Особенно высок риск быть обманутым, если покупатель или
продавец квартиры далек от тонкостей риэлторского бизнеса, но решил
сэкономить на комиссионных агентству. Для аферистов он самый
привлекательный клиент.
— Каким же образом мошенники могут попытаться обмануть покупателя или продавца недвижимости?
— Самая неприятная для покупателя ситуация — это когда выясняется, что
деньги за квартиру отданы ненастоящему владельцу. По закону продать
недвижимость может только ее собственник. Но, используя современную
технику — компьютеры, микроскопы, ламинаторы, злоумышленники научились
подделывать практически любой документ, в том числе и генеральные
доверенности, свидетельства о праве собственности, паспорта. Они
тщательно готовятся к проведению аферы: изучают режим дня законного
владельца, подбирают или похищают ключи, отключают сигнализацию.
Наиболее активны мошенники летом, когда многие семьи отправляются на
дачу на весь сезон, и квартира остается без присмотра. Часто аферистам
удается продать жилплощадь, когда владелец уезжает учиться или работать
по контракту в другую страну, в длительный отпуск. Под угрозой
находятся и арендодатели: ключи псевдориэлтору подбирать не надо,
показы можно устраивать практически в любое время.
— Другими словами, покупателю нужно убедиться, что каждый документ, предоставляемый ему в ходе сделки, подлинный?
— Безусловно, подлинность бумаг — основа безопасности покупки.
Например, вы приобретаете юридически чистый объект, где никто, кроме
собственника, якобы не прописан. А через полгода вдруг появляется
бывший заключенный и заявляет о своих правах на квартиру, в которой на
самом деле был ранее зарегистрирован. Выясняется, что своего согласия
на продажу он не давал и покидать отчий дом не намерен. А все дело в
том, что при продаже недвижимости покупателю вручили фальшивую выписку
из домовой книги или справку ЕИРЦ о том, что никто не выписывался по
призыву в армию или в места лишения свободы, на учебу в другой город и
т. п.
Впрочем, даже документы нужно подделывать далеко не всегда. Известны
случаи, когда на махинации с жильем решались люди, хорошо знающие
собственника и пользующиеся его доверием, — друзья и даже родственники.
В этом случае очень легко завладеть оригиналом паспорта и свидетельства
о собственности. Многие, например, не носят паспорт при себе (сейчас
для подтверждения личности достаточно водительских прав), а держат
где-нибудь в ящике стола или какой-нибудь коробке для документов,
которую не проверяют ежедневно. Хозяином квартиры может представиться
внешне похожий на настоящего собственника сообщник, ведь паспортные
фотографии далеко не всегда передают идеальное сходство.
Иногда проблемы появляются спустя несколько лет после покупки.
Например, в свое время в ходе приватизации жилплощади были нарушены
права детей, которые, став совершеннолетними, решили заняться
восстановлением справедливости.
— Означает ли это, что наиболее уязвимый участник сделки — покупатель квартиры?
— Вовсе нет. Встретиться с мошенником может и продавец. Вот типичная
ситуация: покупатель интересуется, на основании чего была установлена
цена, по которой квартира выставлена на продажу, и просит предоставить
заключение эксперта (как правило, у неопытного продавца такого
документа нет). Покупатель объявляет, что квартира его полностью
устраивает, но переплачивать он не хочет, а потому пригласил
профессионального оценщика. Нанятый «специалист», на самом деле
состоящий в сговоре с покупателем, существенно занижает стоимость
квартиры, а при последующей ее продаже мошенникам ничего не стоит
завысить цену.
— Как же застраховать себя от подобных неприятностей? Что нужно сделать, чтобы не лишиться ни денег, ни жилья?
— Самое надежное при покупке или продаже квартиры — это обратиться в
агентство недвижимости и воспользоваться услугами профессионального
риэлтора и юриста. При выборе специалиста стоит уточнить, каков опыт
его работы, сколько успешных сделок у него за плечами. Конечно, услуги
высококвалифицированного агента недешевы, но бесплатный сыр, как
известно, бывает только в мышеловке.
— Так каким же образом риэлтор будет защищать интересы покупателя или продавца?
— В первую очередь — проверяя юридическую чистоту объекта. В частности,
риэлтор получит подтверждение, что квартира свободна от обременений.
Например, не находится в залоге у банка, на нее не наложен арест, нет
прав у третьих лиц, судебных споров и пр. Кроме того, никто из
собственников или зарегистрированных на данной жилплощади не должен
состоять на учете в психоневрологическом или наркологическом
диспансере. При необходимости риэлтор запрашивает в управляющей
организации расширенную выписку из домовой книги, где перечислены все
лица, когда-либо проживавшие в квартире, и адреса, по которым они
выбыли. Он не забудет выяснить, не находится ли кто-то из жильцов в
местах лишения свободы, домах-интернатах, не служит ли в армии,
убедится, что в жилом помещении не было перепланировки, а если она и
проведена, то по всем правилам и без нарушения закона, получит
необходимое согласие на продажу от супругов, детей, наследников и
других зарегистрированных в квартире лиц.
Если при сделке используется банковская ячейка, агент контролирует
закладку в нее денег: только так можно быть уверенным, что покупатель
не использует куклы или фальшивые купюры. Иногда риэлтор даже выполняет
обязанности детектива — бывали случаи, когда добывать необходимую
информацию приходилось у соседей, друзей, родственников, сотрудников
эксплуатирующих компаний, налоговых организаций.
— Но ведь все эти действия под силу и частному риэлтору? В чем для клиента выгода обращения именно в агентство?
— Действительно, изучить объект недвижимости на предмет юридической
чистоты может как частный риэлтор, так и сотрудник агентства
недвижимости. И оба они заинтересованы в заключении сделки. Однако в
агентстве каждый комплект документов проходит многоступенчатую
проверку, в том числе и в юридическом отделе. А юристу, который
работает за зарплату, а не за комиссионные, от заключения сделки нет
никакой выгоды. И при малейшем сомнении он может приостановить
процедуру купли-продажи. Это вполне понятное желание специалиста,
во-первых, перестраховаться, чтобы не быть оштрафованным или еще хуже —
уволенным, а во-вторых, лишний раз доказать работодателю, что он не зря
получает свою зарплату. У частного риэлтора таких «ограничителей» нет.
— Михаил, а есть ли возможность как-то предупредить участников рынка о деятельности мошенников?
— Конечно, есть. Риэлторы регулярно составляют так называемые черные
списки, которые публикуют в открытом доступе в сети Интернет. В них
перечислены названия недобросовестных агентств, имена частных маклеров,
клиентов, также дана подробная информация о совершенных ими
противоправных действиях. Можно даже найти описание методов
психологического воздействия, которые используют аферисты. Если мы
хотим прийти к цивилизованному и прозрачному рынку, то не должны давать
мошенникам ни одного шанса. Черные списки — далеко не единственный, но
весьма действенный способ защиты от афер. Не зря ведь говорят:
предупрежден — значит вооружен.
Фото: sdr101.ru
