Риэлтеры будут вынуждены повысить стоимость своих услуг в 2009 году, если рынок недвижимости не оживится
Экономический кризис практически полностью устранил с рынка
недвижимости инвесторов и краткосрочных спекулянтов недвижимостью.
Инвесторы, умеющие прогнозировать рыночные тенденции, постарались
продать недвижимость, зафиксировав прибыль. Другие сделали это в самом
начале падения цен.
Краткосрочные спекулянты исчезли еще в начале 2008, когда рынок
недвижимости Уфы почти год показывал устойчивый боковой тренд, а с
корректировкой на инфляцию – даже падение, продолжающееся в целом уже 2
года.
Те же, кто не успел продать инвестиционный квартиры, « ушли в аренду».
Тому подтверждение – сократившееся более, чем в 2 раза количество
бесплатных (!) по продаже квартир в газете «Из рук в руки», не говоря
уже о платной рекламе.
Но риэлтеры все равно отмечают наличие клиентов, для которых необходимо
осуществление покупки, а чаще альтернативной сделки с недвижимостью
(сначала продажа, потом покупка)
Самая большая проблема при этом – именно продать недвижимость, так как
покупатели вашей квартиры, во первых, имеют большой выбор, во-вторых,
могут быть «заложниками ипотеки», т.е. безуспешно искать банк, готовый
дать им кредит, в –третьих, сами что-то продают и не могут продать.
В итоге кажется, что сделка будет вот-вот, а ее все нет, а затем и уже нет.
Помимо временного параметра – реального срока продажи вашей квартиры,
который сегодня в 2-3 раза дольше, чем год назад, увеличиваются затраты
агентства.
Риэлтер проводит гораздо больше времени из расчета на один проданный
объект на переговоры как с покупателями, так и с собственником.
Переговоры с собственником в настоящее время обычно ведутся по вопросам
снижения цены, а также по продлению срока действия клиентского договора
с агентством. Продавцы же не заинтересованы в снижении цены.
Для продажи объекта требуется гораздо большее количество рекламы. Даже
если говорить о как будто бы бесплатных объявлениях в газете «Из рук в
руки», то в реальности они совсем не бесплатны ( нужен как минимум,
купон), а для риэлтеров теперь и вовсе размещаются на коммерческой
основе.
Для дорогих или эксклюзивных объектов приходится использовать качественную дорогую рекламу в глянцевых журналах.
При этом, агентство недвижимости должно обеспечивать необходимую
рентабельность, чтобы платить аренду, обязательные платежи и т.д. Даже,
если эти расходы сокращены до возможного минимума.
Резюме: количество сделок сокращается, одни затраты сокращены властными
решениями собственника, но другие при этом выросли из-за реалий рынка.
Также необходимо вспомнить о том, что вознаграждение агентства
рассчитывается в процентах от цены объекта, и сейчас в среднем
составляет 2 %. Если же цены на недвижимость упадут, то и
вознаграждение по абсолютной величине сократится, причем в
геометрической прогрессии от величины падения цен.
Простые арифметические вычисления покажут, то при падении цены на
«среднюю двушку» на 30%, вознаграждение риэлтера упадет по абсолютному
значению примерно на 40-45%.
Если вычесть из этой цифры рекламные расходы (основная часть переменных
расходов агентства), увеличивающиеся в 2 раза, даже если используется
минимальный пакет рекламы объекта при увеличении срока продажи в 2
раза, то получаем снижение общей рентабельности сделки минимум в 2
раза. Итоговая рентабельность риэлтерского бизнеса же определяется
рентабельностью сделки и их количеством для покрытия общефирменных
постоянных расходов. А количество сделок также стало меньше, почти в
2-3 раза по сравнению, например, с летом.
Итого, подсчитав весьма условно, итоговая рентабельность бизнеса падает
в 4 раза ( до кризиса она составляла 20%) в процентном выражении, не
говоря уже об абсолютном значении чистой прибыли, определяемой
количеством сделок на рынке.
Все это позволяет говорить о том, что если доступность ипотеки в России
не вырастет, а также не будут придуманы новые механизмы стимулирования
для рынка недвижимости, даже при сильном сокращении количества
работающих агентств недвижимости, тарифы на их услуги будут повышены.
Объективная цифра ( вспомните, что несколько лет назад тариф составлял
6% при стоимости недвижимости в 2 раза ниже настоящей), скорее всего
составит 4-5%. Помимо этого, повысится определенная часть рекламных
затрат, не входящая в «стандартный» пакет риэлтерской услуги,
оплачивающаяся клиентом отдельно. В настоящее время клиент-продавец,
видя реалии рынка, согласен нести эти расходы.
Как мы уже не раз писали в статьях, подавляющее большинство сделок
сейчас – альтернативы. Т.е., покупая большую и лучшую желаемую квартиру
дешевле, наш клиент предварительно и продаст квартиру дешевле, причем,
не исключено, что и на больший процент дисконта, чем купит.
В итоге реальная «эффективность» такой отложенной клиентом сделки до
момента еще большего падения цен ( по сравнению с настоящим),
значительно снизится. Выжившие же агентства этот кризис дисциплинирует,
заставив совершенствовать техники оказания услуг, затраты и
бюджетирование, отчетность по сделке перед клиентом.
Покупайте недвижимость для личного проживания сейчас.
Фото: www.nr2.ru
Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Эта статья опубликована на сайте NERS.ru
Источник: http://ners.ru/news/?newsid=9284 |
