Необязательно юридическая «нечистота» квартиры
означает, что с ней поработали мошенники, - хотя и такое случается. Но
могло и просто поменяться законодательство. Характерный вариант: в
тысяча девятьсот лохматом году, когда квартира приватизировалась,
«прописанные» в ней дети не были включены в число
собственников жилья, как того требует нынешнее законодательство.
Выросшие дети имеют право подать заявление в суд об ущемлении своих
прав и потребовать признать все сделки с этой квартирой
недействительными.
Конечно, эта проблема известна давно. Но из-за последствий кризиса ситуация ухудшилась.
- Выросли рисковые настроения, - констатирует Роман Вихлянцев,
генеральный директор агентства «Аврора-Недвижимость». -
Продавцы готовы сплавлять квартиры любой ценой, покупатели ищут
«золотой» вариант, но по цене ниже рынка.
Вот и появились на рынке варианты, которые прежде продать было бы
затруднительно по любой цене, - по оценкам риэлторов, количество
«нехороших квартир» в общем числе предложений увеличилось
на 30 - 40%. При этом если раньше проверка так называемой «чистоты» квартиры хоть как-то проводилась, то сейчас...
Сейчас в целях экономии покупатели либо вообще не проверяют
«чистоту» жилья, либо обращаются к частным маклерам,
зачастую не очень грамотным юридически. Впрочем, как признают сами
риэлторы, и у некоторых крупных агентств по части усложняющих дело
проверок нынче не все чисто.
- Если раньше агентства недвижимости предпочитали не брать «на
эксклюзив» объекты, по которым существовала хоть какая-то
вероятность осложнений, то сейчас многим риэлторам, что называется, не
до жиру, - утверждает Олег Самойлов, генеральный директор
«РЕЛАЙТ-Недвижимости». - Такая ситуация привела к тому, что
откровенная «грязь» стала встречаться в предложениях весьма
известных компаний.
Что же делать?
Стоит иметь в виду, что цены на столичные квартиры уже особо не падают.
Особенно в эконом-классе. И если продавец выставляет цену «ниже
рынка» без видимых на то причин, скорее всего, у квартиры есть
скрытые недостатки.
Традиционный совет: «Обращайтесь к профессионалам!» - также
остается в силе. Но поскольку выявить этих самых профессионалов не
так-то просто, стоит обращаться в компании, которые готовы
зафиксировать свои обязательства по проверке «чистоты» в
договоре (что бывает нечасто). А для подстраховки лучше потребовать
письменное заключение о результатах проведенной юридической экспертизы.
ВАЖНО
Чем грозит оспаривание сделки
Вероятный вердикт суда - вернуть все, как было до сделки. То есть
квартира возвращается первоначальному продавцу, а покупатель должен
получить назад деньги. Но в договоре купли-продажи у нас обычно
указывается строго та сумма сделки, которая позволяет продавцу не
платить налог, - то есть намного меньше реальной. Именно эту сумму суд
и обяжет вернуть покупателю.
ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ
Как понять, что с покупкой могут возникнуть проблемы
Конечно, покупать жилье, не убедившись в «чистоте» сделки,
не стоит никогда. Но есть случаи, когда риск напороться на неприятности
особенно высок и требуется углубленное изучение «истории»
квартиры и всех, кто когда-либо в ней был «прописан» или
состоял в родственных связях с владельцами. Наиболее характерные случаи
таковы.
Квартира получена по наследству (необходимо убедиться, что не осталось
«обойденных» наследников, которые впоследствии могут
заявить свои права). Наиболее актуально это для тех квартир, которые
перепродаются сразу же после вступления нынешнего владельца в права
наследника.
Официальные владельцы жилья - люди, чье сознательное отношение к сделке
впоследствии может быть подвергнуто сомнению. Например, алкоголики или
старики. Особенно стоит насторожиться, если лица из этой «группы
риска» в результате сделки переезжают из Москвы куда-то в
глубокое Подмосковье (или это произошло в результате одной из
предыдущих сделок с квартирой), - тут и криминалом легко может попахивать.
Про детей и приватизацию мы уже говорили. Стоит, однако, иметь в виду,
что недавнее постановление Пленума Верховного суда России расширило
круг тех, чьи права в результате приватизации не должны быть нарушены.
Все, кто был «прописан» в квартире на момент приватизации,
но отказался от участия в ней в пользу других членов семьи, сохраняют
право проживания в этой квартире при любых обстоятельствах. Фактически
это означает, что после продажи квартиры покупатель не имеет права их
выселить.
В течение сравнительно небольшого времени (два-три года) квартира
несколько раз перепродавалась. Даже если для этого не было
«специфических» причин, чем больше было сделок с квартирой,
тем сложнее их все проверить.
Источник: http://news.ners.ru/digest/stolichnyy-rynok-zhilya-posle-krizisa-komu-nekhoroshuyu-kvartiru.html |
