Хотите, но не можете купить . поменяйтесь. Договора мены квартир помогут рынку недвижимости пережить кризис
Хотите, но не можете купить – поменяйтесь. Договора мены квартир помогут рынку недвижимости пережить кризис
На рынке недвижимости сократилось количество сделок не только из-за ожиданий, экономии и потери гражданами рабочих мест.
Ипотечные проблемы послужили причиной « нестыковки» сделок-альтернатив.
Особенно страдают те покупатели и продавцы, которые оказываются в так
называемых «цепочках», т.е. продают одним, которые также продают
кому-то, и покупают у других, которые так же покупают у кого-то.
Также сложносочиненные сделки иногда выстраиваются месяцами, меняются
участники-звенья, а если в ней еще и задействована ипотека, то в
настоящих условиях « стыковка» сделки-цепочки становится сложна, как
стыковка космических кораблей.. Найдя желаемую квартиру, многие сейчас
не могут найти покупателя на свою. Как быть?
В добрые старые времена, когда квартиры еще не приватизировали,
популярны были договора мены. Сейчас же их незаслуженно забыли, хотя
использовать их можно и в отношении приватизированных квартир
Мена или купля-продажа
Первый плюс такого договора состоит в том, что и покупатели -продавцы,
как мы привыкли называть их по старинке, а вернее, меняющиеся стороны,
одинаково зависят друг от друга. Т.е. если сделка по той или иной
причине срывается, то срывается у обеих сторон по договоренности,
одинаково и без вариантов. Напротив, если какой-либо участник цепочки «
идет в отказ», страдает вся цепочка, начиная искать недостающее звено.
Особенность же мены заключается в том, что в сделке участвует только 2
стороны мены. Иными словами, если стороны ваших и покупки и продажи
могут быть разными, то поменяться вы можете только друг с другом.
В некоторых случаях договор мены не делают, а делают 2 договора
купли-продажи. Я покупаю у вас, а вы покупаете у меня. Это может быть
выгодно, если вам необходимо получить возврат подоходного налога по
налоговому вычету, продемонстрировать (легализовать) источники
получения крупных сумм.
Мену же сделать выгоднее, чтобы сэкономить на уплате НДФЛ с продажи,
особенно, если возврат по налоговому вычету вами уже использован, либо
пока вы не планируете его использовать. Т.е. не работаете и не
уплачиваете НДФЛ, либо в последствии планируете использование
налогового вычета по другому объекту недвижимости.
Преимущества мены
Другой плюс – налогообложение. Вы не продаете, не получаете доход и не
заполняете декларацию за исключением тех случаев, когда получаете
большую доплату за свою квартиру, которую декларируете. Но даже при
этом вам не нужно собирать документы фактически по двум сделкам (
продаже и покупке), чтобы заплатить налог только с разницы, а собрать
документы только по одной сделке.
Третий плюс – денежные операции минимизированы, за исключением доплаты.
Вы не носитесь с огромными суммами денег, не имеете проблем с
обналичиванием банковских вкладов, не арендуете сейфовые ячейки, и не
пересчитываете купюры, боясь друг друга, фальшивок и ошибок счета.
В договоре мены вообще может не указываться реальная рыночная стоимость
квартиры, а указываться только доплата, если она есть. Поменялись
совершенно добровольно, денег никаких не платили. Принципы свободы
договора и его диспозитивных условий соблюдаются. Такая сделка не
является не мнимой, ни притворной. Деньги-то за квартиру в полных
суммах действительно не передаются, и люди действительно переезжают с
места на место жительства.
Фактически, вы совершаете бартерную операцию. Многие помнят, что во
времена экономического кризиса девяностых бартерные операции « расцвели
махровым цветом» из-за недостатка наличности, курсовых валютных разниц
и прочих явлений кризисного периода, некоторые из которых существуют и
сейчас. В силу вступает извечное правило, гласящее, что в периоды
экономических катаклизмов люди на протяжении веков периодически
возвращались к натуральному обмену, т.е. бартеру.
Это, конечно, шутки, но преимущества сделки-мены очевидны и по оформлению, и по финансовым расчетам, и по налогообложению.
Финансовые вопросы мены
Теперь немного о доплате. Практически, квартиры одинаковой стоимости
бывают редко, но доплата на небольшие суммы может быть оформлена
по-разному, например, распиской.
Сделка мены с финансовой стороны гораздо эффективнее альтернативной
купли-продажи с использованием ипотечного или потребительского кредита.
Необходимую сумму доплаты можно « организовать» следующими способами:
- подсобрать все свои резервы. При этом, в отличие от кредита, вам не
придется уплачивать комиссии и страховки. К сведению, комиссии банков
при выдаче ипотечного кредита сейчас достигают 1,5% от суммы кредита,
плюс высокие ставки, нервотрепка, сбор кучи документов, ежегодные
страховки, платежи за текущее обслуживание счета и т.д.
- оформить рассрочку между физическими лицами – участниками договора
мены, прописав ее в том же договоре мены, зафиксировав сразу суммы иили
проценты.
Мена с рассрочкой будет зафиксирована в Регпалате, квартира у
стороны-должника будет с обременением « в силу закона». А за неуплату
рассроченных сумм договор будет предусматриваться расторжение сделки –
т.е. возврат обоих сторон мены в свои старые квартиры, либо иные
предусмотренные законом способы взыскания долгов.
О других особенностях рассрочек между физлицами мы писали ранее.
Особенности осуществления
Напомню еще раз, что здесь мы всегда имеем в виду мену
приватизированных квартир. Теоретически договора мены могут быть
использованы не только в двусторонней сделке, но и в цепочках,
например, когда доля в квартире или комната продается, а другая доля
или комната обменивается.
Само осуществление сделки с помощью договора мены несколько сложнее,
так как риэлтору приходится более тщательно работать с каждой стороной
сделки. Непривычная нашему рынку схема работы требует дополнительных
разъяснений клиентам. Также такой договор мены индивидуален, так как
могут быть предусмотрены дополнительные условия рассрочки и т.п.
Возможна мена приватизированными квартирами и между городами. Но в этом
случае сделка регистрируется по месту нахождения недвижимости и в том и
в другом городе, а процесс несколько более длителен.
Кстати, еще такой плюс. Часто при сделках с недвижимостью возникают
вопросы выселения. Какой-то участник цепочки не освобождает квартиру, в
то время как тот, кто в нее въезжает, уже должен освободить или
освободил свою, и в нее вселилсь новые жильцы по цепочке. Здесь все
решается проще, так как освобождение может быть только взаимным.
Стоимость услуг риэлторов «ЭКСПЕРТ» для такой сделки составит 4% от
рыночной стоимости обмениваемой вами квартиры, зафиксированной в
договоре на услуги агентства конечной суммой или процентом. Это
несколько дороже, но при этом вы значительно сэкономите на
дополнительных платежах и налогах на доходы. А также не своих нервах,
так как при расторжении такой сделки вы вернетесь каждый к своему, в
отличие от цепочек-альтернатив.
Фото: dom.cmlt.ru
Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Эта статья опубликована на сайте NERS.ru
Источник: http://ners.ru/news/?newsid=9296 |
| Категория: Мои статьи | Добавил: arendapokupka (17.12.2008)
| Автор: Елена E W
|
| Просмотров: 1941
| Рейтинг: 5.0/1 |
|
|
|
